业主将贷款银行告上法庭，预售资金何以逃离监管，银行内部揭秘

责任编辑片断来自于网络，若与实际情况不相符合或存在侵权，请联系删掉。

“商品住宅未完工，物业公司将银行贷款商业银行告到法院”的消息此前曾引起轩然大波。广西柳州光碟涌海军基地（以下简称“涌海军基地”）的三名物业公司在其商品住宅完工未改建工程，以商业银行未能市场监管其资本金为由，控告柳州某商业银行支行。 7月3日，该案在柳州市南宁市人民检察院宣判。

8月1日，控告商业银行的商业银行老板王辉（表弟）向丹桂资本局表示，某商业银行柳州支行作为专业商业银行业金融机构，应注意存款风险。提前。 – 将资本金出售给非市场监管帐户但未通知他们。 （拥有者）的权利。此外，在地产商提供不实材料申请使用市场监管资本金时，某商业银行柳州支行也未履行职责相应市场监管权利，导致先期工程建设烂尾楼。

该案的在我看来预购资本金的市场监管。

产品服务市场监管怎么“输”了？某国有商业银行外部人士告诉丹桂资本局，地产商会通过一些“运作”筹集资本金，然后侵吞。但抽取资本金的程序表面上合法合规性，比如买回建材、支付人工成本等，商业银行很难对其进行根本性审核。

门的批准文件，以证明其已履行职责了尽调调查权利。躲避自己的责任。

根据IC照片数据卡

商品住宅坍塌后物业公司控告银行借款人

7月3日，广西柳州涌海军基地物业公司王辉控告某商业银行柳州支行。该案在柳州市南宁市人民检察院公开宣判。 50多名物业公司出庭作证作证列席。与此同时，另一位物业公司秦四（表弟）也出庭作证出庭作证。她还将某商业银行柳州支行告到法院。

故事开始于王辉父亲四年前买回的位于柳州涌海军基地的商品住宅尚未完工。王辉孔都由奇吉，2019年4月，她父亲以按揭60万多元买回了涌海军基地商品住宅，并向商业银行柳州支行银行贷款57.5多万元，期限30年，每星期交费4600元。

商品住宅原订于2021年12月31日交货，但王辉在2021年4月就辨认出“涌海军基地”工程建设项目出现了工程建设延后的迹象，而且施工单位很少。 2021年8月，“涌海军基地”工程建设项目基本陷入停滞不前。

2021年10月，柳州市住房建设局局印发的《关于光碟涌海军基地三期工程建设项目预购资本金市场监管问题的答疑》中提到：目前，该工程建设项目预购资本金银行存款市场监管帐户2114.95多万元。但物业公司辨认出商品住宅距离合同中承诺的精家装、墙面家装、家装、电力安装等交货还差很远。

图片由受访者提供

2021年11月，地产商向“涌海军基地”物业公司发出通知函，交房时间将推迟。

经向物业公司询问，地产商柳州灿丛置业有限公司表示。灿聪地产（以下简称“灿聪地产”）称，所有工程建设项目销售资本金均被集团总部转移占用。目前，总部尚无资本金返回柳州工程建设项目继续建设。

从2022年2月柳州市住房建设局局给物业公司的回复中也可以看出：“经查，光碟公司违规提供不实材料申请市场监管资本金使用” ”。

图片由受访者提供

光碟集团为何滥用工程建设项目销售资本金？王辉辨认出，自己的购房银行贷款57.5多万元并未转入购房合同约定的预购资本金市场监管帐户，而是转入地产商的非资本金市场监管帐户，导致地产商无法使用预购资本金市场监管帐户。 – 随意出售资本金。由于处于市场监管之下，最终导致“涌海军基地”工程建设项目的2000套房屋未能完工，无法按时交货。

2022年4月，商品住宅交货延迟，王辉、秦四等数百名物业公司决定强行暂停银行贷款。由此，王辉父亲被列入信用黑名单。

2022年7月，王辉、秦四将某商业银行柳州支行告到法院。 8月1日，秦四向丹桂资本局表示，他正在控告商业银行，希望商业银行合理调整银行贷款还款方式，减轻物业公司负担。秦四刚刚大学毕业，每星期还款5600元，压力很大。两者的要求是一样的，都是要求商业银行在交房前暂停银行贷款和利率，且不增加额外费用。

2023年8月，丹桂首都局多次致电灿聪地产，但其公众电话始终无法接通。天眼查APP显示，灿丛地产已被最高人民检察院认定为失信企业，并已被控告数十控告讼。也被柳州市邕宁区税务局列入2022年欠税清单。

预购资本金没有进入市场监管帐户，该怪谁？

丹桂资本局注意到，两方争论的焦点是：因购房银行贷款转入建筑商非资本金市场监管帐户导致房屋交货延迟，商业银行是否应承担责任？

王辉提交的控告书及相关法院笔录显示，王辉认为某商业银行柳州支行作为专业金融商业银行公司，应当意识到将预购资本金存入非市场监管帐户的风险，但未能告知（所有者）的权利。

7月3日庭审中，某商业银行柳州支行律师声称，王辉在与地产商签订商品住宅买卖合同时，就已知道购房款应转入预购资本金市场监管。帐户。 ，并且监控帐户与帐户名称、帐户特定信息相关。但他在与商业银行签订私人购房担保银行贷款合同时，授权并指示商业银行将按揭银行贷款转入建筑商名下的非托管帐户。由此产生的一切责任由王辉承担。王辉方面声称，在银行贷款合同第28条中，商业银行注明借款人不可撤销地申请并批准银行贷款直接划入以下帐户，但商业银行并未说明该帐户为非资本金市场监管帐户帐户。王辉表示，作为一名普通购房者，他认为商业银行有严格的外部审批管理制度，但商业银行没有充分告知购房者银行贷款帐户的性质，存在过失责任。

对于王辉指出的情况，地产商提供不实材料申请使用市场监管资本金时，某商业银行柳州支行也未履行职责相应市场监管权利，导致先期工程建设烂尾楼。某商业银行柳州支行律师在庭审中辩称，能否使用预购资本金是由住建部门审核决定的，商业银行无权决定；商业银行按照住建部门的指令向地产商支付市场监管资本金；即使银行贷款资本金实际存入预购资本金托管帐户，地产商也可以通过不实材料申请使用托管资本金。

因此，商业银行认为，逾期交货与银行是否将抵押银行贷款划入市场监管帐户之间并无直接必然联系。

除了不将银行贷款转入市场监管帐户外，王辉还认为某商业银行柳州支行存在违规放贷行为。由于在“涌海军基地”买回的房屋主体结构尚未受限，某商业银行柳州支行提前发放违规银行贷款。 。

王辉出示的证据中，有广西银保监局2022年3月对某商业银行柳州支行的立法意见书，其中提到某商业银行柳州支行对某商业银行的银行贷款业务市场监管不严。工程建设项目“涌海军基地”。由于销售资本金流向不当，2.83亿元房屋销售资本金并未实际用于工程建设项目建设，个人抵押银行贷款全部存入商品住宅预购资本金托管帐户的要求也没有严格执行。 。

图片由受访者提供

柳州支行律师认为，从2017年3月起，各商业商业银行普遍会通过接受地产商提交的经住建部门审核批准的覆盖报告来确定预购房的覆盖方式。住房公积金管理中心和商业商业银行原则上不再对预购房屋是否达到主体结构上限进行现场检查。律师辩称，这种做法的目的是为了提高商业银行的放贷效率，是行业内的普遍做法。

8月1日，王辉向丹桂首都局表示，庭审结束后，南宁市人民检察院宣布择日宣判。截至发稿，该案尚未宣判。

对于诉讼内容，8月21日，红星资本局致电某商业银行柳州支行律师求证，但对方拒绝采访。

商业银行外部人士揭露地产商侵吞资本金“套路”

作为上述案件的焦点，加强预购产品市场监管并不是什么新鲜话题。丹桂资本局注意到，早在2003年，央行就在央行印发的《中国人民商业银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定，企业侵吞银行贷款挪作他用的，经办行必须限期追回侵吞资本金。 ;主体结构的采购只能是有限的。个人住房银行贷款是向居住在自己家中的个人发放的。

商业银行资本金市场监管有章可循，但为何预购资本金市场监管仍不够充分？产品服务市场监管怎么“输”了？

束力有限。

此外，预购资本金市场监管的“流失”与商业银行的根本性市场监管能力有关。 8月2日，一位不愿透露姓名的国有商业银行外部人士向丹桂资本局表示，2022年之前预购资本金的市场监管全国没有统一规则，但具体市场监管规则将由各地制定。 “所谓预购资本金市场监管，并不是说不让建筑商动用，而是有审批程序，住房城乡办批准后，商业银行就可以把钱提取出来。” ”

上述商业银行外部人士也提到，地产商会通过一些“操作”来筹集资本金。提款的手续表面上合法合规性，比如买回建材、支付人工成本等，商业银行很难对其进行根本性审核。

对此，李晓南的律师向丹桂资局分析称，商业银行是金融机构，不可能专门专门设立专业工程建设团队来对工程建设项目进度进行检查。他们没有能力实时监控地产商的工程建设项目进展，因此无法审核地产商提交的申请。严格审核银行贷款材料。只要地产商提交的银行贷款申请材料符合形式上的要求，商业银行就可以放款。商业银行对申请材料材料内容的真实性不承担责任。最多也只是有仔细审核的权利而已。

李晓南的律师进一步提到，实践中，商业银行通常会要求地产商提交银行贷款申请材料，其中包括相关主管部门的批准文件，以证明其履行职责了尽调调查权利，避免自行承担责任。

但这并不意味着商业银行不必承担相应的责任。中国政法大学法律经济学院副院长徐文明在接受媒体采访时表示，从法律角度看，商业银行将抵押银行贷款存入非专用帐户并不一定构成违法行为。违约，但有充分证据证明商业银行违反规定时，将抵押银行贷款转至非专用帐户且未告知物业公司相关风险，是造成烂尾楼楼的因素之一。商业银行应对本次违规行为承担部分违约责任。买方无法再向商业银行支付银行贷款，但地产商（即买方）向商业银行偿还银行贷款。此外，违规放贷的商业银行还可能面临住建部门和金融市场监管机构的行政罚款。

李晓南的律师也认为，商业银行应该承担行政责任，但不一定要承担违约民事责任。如果银行贷款合同中明确规定商业银行必须将资本金划入资本金市场监管帐户，但商业银行却将资金划入其他帐户，那么商业银行实际上没有履行职责银行贷款合同中规定的银行贷款权利。合同，购房者当然没有偿还银行贷款的权利。

多地出台新规，强化预购资本金市场监管。

丹桂资本局注意到，2022年中以来，沧州、西安、九江、东莞、长沙、昆明等城市相继出台政策，加强商品住宅预购资本金市场监管。

一些城市采取了新政策，提高产品服务现金流的透明度。例如，江西省九江市住房建设局局2022年7月宣布，商品住宅预购资本金直接存入专项市场监管帐户进行市场监管，预购房的市场监管账号销售大楼的资本金将尽快公布。

2022年8月，长沙市住建局要求购房者办理商业商业银行、福利中心发放的存款、取款、抵押银行贷款等购房款，全部通过专门帐户存入市场监管帐户。监控帐户监控整个现金流。 。

昆明市2023年1月发布通知，购房者可登录昆明市房地产信息网查询其产品服务买回商品住宅的购房信息，以及预购资本金使用金额和市场监管帐户内银行存款。 ——销售资本金市场监管限额。健康）状况。

一些城市还加强了对预购资本金拨付的市场监管，要求必须与房地产工程建设项目的开发挂钩。例如，西安于2022年7月发布通知，商品住宅工程建设项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资本金不得超过总额的50%；完工验收前，不得超过95%；完工验收申请完成前，不得超过99%；房产首次登记后，剩余的1%可以抽取。

广东汕头也同时发布暂行办法，规定，工程建设项目预购审批后至结构施工完成三分之二前，地产商最高提款额为预购金额的50%。建筑物的总成本；建筑工程建设完成三分之二后覆盖后的建筑物，最高提款金额为建筑物总造价的65%；封顶后的建筑物，直至墙面工程建设完工为止，最高提款额为建筑物总造价的85%；墙面工程建设完工后，最高提款额至完工提交日为止。此后，最高提款金额为建筑物总建筑成本的95%。

对于涌海军基地物业公司遇到的预购资本金未进入市场监管帐户的情况，丹桂资本局注意到，广东省清远市2023年7月《清远市住房和建设局局关于进一步加强商品住宅预购资本金市场监管的通知》中明确规定，房地产开发企业不得允许设立单独帐户存放商品住宅预购款。通过广东安居系统实时上传资本金进出帐户信息。

清远市在上述通知中还提到，房地产开发企业违反规定或未按照三方协议约定收取、使用和使用预购资本金，或提供不实材料使用预购资本金的，市场监管部门可按照协议处理他们。并将其违法行为依法依规在市住房和建设局办公室诚信管理系统中登记为不良信息。

丹桂新闻记者 强亚贤

编辑于冬梅

（下载丹桂新闻并提交报道即可赢取奖品！）

免责声明：以上内容资料均来源于网络，责任编辑作者无意针对，影射任何现实国家，政体，组织，种族，个人。相关数据，理论考证于网络资料，以上内容并不代表责任编辑作者赞同文章中的律法，规则，观点，行为以及对相关资料的真实性负责。责任编辑作者就以上或相关所产生的任何问题概不负责，亦不承担任何直接与间接的法律责任。