租赁屋被拍卖，租赁债权人可主张哪些权利？

事例情况：

2005年，江西的姜世龙全家到湖北武汉经商。，他便找到住宅承租的中介机构廉租房。2005年4月20日，住宅承租中介机构为他介绍了地处硚口区的一个小平房的住宅，姜世龙见住宅内设施齐备，住宅所处的位置交通便利，便于当日与房东鲁尚清签定了住宅承租合约。合约签订合同：租约从2005年4月21日至2008年4月21日止，共计3年。到期后续租需要重新签定住宅承租合约：房租为每月12000元，每月的年底交纳，首年的房租在合约签定后10日预收，合约还对双方的其他基本私法进行了签订合同。2007年3月8日，鲁尚清因为儿子赴美亟需出钱，便把住宅将以65多万元产品价格收买的意图通告了姜世龙。但姜世龙则表示产品价格太高，他无力买回，假如产品价格再低一点的话，也许能接受。2007年4月23日，鲁尚清再次通告姜世龙，住宅将以60多万元的产品价格收买，假如姜世龙买回，可于2007年7月24日前知会，否则鲁将会通过中介机构把房子买下郭彬，姜世龙陈尚君。同年的10月31日，鲁尚清将住宅买下郭彬。2007年11月12日，郭彬来到姜世龙留宿的住宅，说他马上家装住宅，明确要求姜世龙一家尽快迁走。姜世龙判令高等法院，称他们当时在外省公干，所以没有知会鲁尚清他们请为60多万元的产品价格买回出留宿宅，鲁尚清将住宅买下郭彬是侵犯了他们的使用权权，故明确要求确认郭彬与鲁尚清的住宅买卖合约合宪，行使职权使用权权，则表示请为60多万元的产品价格买回鲁尚清的住宅。

高等法院经审理认为，姜世龙与鲁尚清签定的住宅承租合约合法有效，应受法律条文保护。在鲁尚清收买出留宿宅时，作为租客的姜世龙在市场条件下独享使用权权。但是租客姜世龙在鲁尚清提早3个月通告他的情况下没有及时处理行使职权他们的使用权权，遂裁决否决姜世龙的诉请。

事例叙尔热雷县：

随着房价的攀升，很多中产阶级只能望“房”登楼。这一现象促使住宅承租市场异常活跃，同时也使纷争不断增多。该案就是一起有关住宅承租的纷争，案件涉及的一个主要难题就是租客的使用权权。

一、租客的使用权权

所谓租客的使用权权指的是在住宅承租约内，承租人打算收买该出留宿宅的，要及时处理通告租客(即廉租房人)，在市场条件下(主要指住宅产品价格)，租客能优先于其他人取得该住宅。我国法律条文对此也做出了明确明文规定。《合约法》第230条明文规定：“承租人收买出留宿宅的，应当在收买之前的合理期内通告租客,租客独享以市场条件使用权的基本权利。”最高人民高等法院《有关贯彻实施<中华人民共和国物权法>若干难题的意见(全面实施)》第118条明文规定:“承租人收买出留宿宅，应提早三个月通告租客，租客在市场条件下，独享使用权权；承租人未按此明文规定收买住宅的，租客能请求人民高等法院宣告该住宅买卖合宪。”法律条文之所以做出如此明文规定是为了维护承租关系的稳定和安全。

二、租客使用权权的前提——市场条件下

租客的使用权权仅存在于住宅承租合约当中，并且其成立有一个非常重要的前提：在市场条件下。那么什么叫“在市场条件”下呢？“市场条件”是指实质条件的相同,即主要指产品价格条件相同，当然也包括价款给付期限、方式等非产品价格条件的相同。假如承租人基于特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的产品价格，此特殊原因应能以金钱计算，并折合金钱加入产品价格之中，此即“实质的产品价格条件”。但在特殊情况下，也许还需要买受人具有房屋改造、开发建设资质等。如政府有关部门对按城市规划进行旧城改造，对某一规划改造区内的住宅只能收买给有资质的开发商，而不能收买给一般人或企业，此时，买回人的资质就是应当考虑的条件。这种情况下，租客如不具有这种主体资格，其使用权权就相应地受到限制。法律条文明文规定“市场条件”下具有使用权的权力，实质上是让租客选择对其最有利的条件来行使职权使用权权。举例而言:假如承租/与另一人都愿意出50多万元买回该出留宿宅，那么承租人必须把住宅买下租客；假如另一人开出的买回产品价格比租客高,那么租客就不能明确要求承租人必须把住宅买下他们。当然，“市场条件”还可能包括其他情况例如，承租人拥有整栋楼房的所有权，欲出售整栋楼房。此时租客只想买回一套住宅，而另一人却愿意买回整栋楼房，显然二者的买回条件并不“等同”。

三、租客使用权权的期限限制

我国《民通意见》第118条“承租人收买出留宿宅,应提早三个月通告租客”的明文规定看似只是明文规定了承租人的提早通告义务，实质上也是对租客行使职权使用权权的期限限制。使用权权直接基于法律明文规定产生，是对租客利益的特殊保护，但是假如租客恶意行使职权或滥用对承租物的使用权权限制承租人与第三人的交易机会，迫使承租人以低价己成交，这对承租人是不公平的。其他善意买回人在进行了准备、谈判等一系列行为最终达成双方真实意思则表示的协议后，如允许已经放弃使用权权的租客以再次行使职权使用权权为由使善意买回人与收买人订立的协议合宪，这不符合法律条文订立使用权权的立法本意，对其他善意买回人也同样不公平。因此，租客得到承租人收买住宅的通告后，应该在三个月内行使职权使用权权，否则视为放弃使用权权。

具体到该案来讲，姜世龙与鲁尚清签定的住宅承租合约合法有效,应受法律条文保护。在该出留宿宅进行转让时，姜世龙作为租客独享使用权权。但是姜世龙应当在合理期内行使职权其使用权权，否则视为自动放弃使用权权。在2007年4月23日，鲁尚清再次通告姜世龙，住宅将以60多万元的产品价格收买，假如姜买回，可于2007年7月24日前知会,否则鲁将会通过中介机构把房子买下郭彬。可见鲁尚清明确了姜行使职权使用权权的最后期限,而且此期间正好3个月，符合法律条文的明文规定。但是直到10月31日，鲁尚清将住宅买下郭彬，姜世龙都没有行使职权他们的使用权权，此时应视为姜世龙放弃使用权权。鲁尚清与郭彬之间的住宅买卖合约有效。因此，高等法院做出否决姜世龙诉请的裁决是正确的。

另外，该案中还有一个细节：新的住宅所有人郭彬在购得住宅后明确要求姜世龙一家迁走。郭彬的明确要求是否合法呢？答案是否定的。我国《合约法》第229条明文规定:“承租物在承租约间发生所有权变动的，不影响承租合约的效力。”也就是说对于住宅承租合约而言，承租人在承租约内将住宅卖掉的，新的住宅所有人仍然要遵守原承租合约的签订合同，租客仍然能继续留宿该住宅。由此可见，姜世龙虽然不能购得鲁尚清的住宅，但是仍然能继续租用，郭彬明确要求姜世龙一家迁走的行为是不符合法律条文明文规定的。

提示：

租客的使用权权是保障租客合法权益的一项重要制度。在遇到类似情况时，我们认为应当注意以下几个难题：

1、租客使用权权的成立必须是在市场条件下；

2、独享基本权利还要积极行使职权，否则他们的合法权益照样得不到保障就像该案中的姜世龙一样，独享使用权权但是却不积极行使职权，就会被高等法院判为自动放弃；

3、假如承租人在收买出留宿宅时没有通告租客，租客能向高等法院起诉，请求高等法院认定承租人与第三人的住宅买卖合约合宪；

4、租客虽然在承租人收买出留宿宅时放弃使用权权，根据“买卖不破承租”的理论，租客仍然能继续留宿。