缓攻慎守，提质保量丨2023，长租公寓突围攻守道

2022年是磨难的两年，受经济下行阻力和禽流感反复因素影响，全国重点50城住宅平均房租累计下跌2.5%（竖统计数据监测）；2022年也是推升信心的两年，无论是禽流感常态化控管的Shajapur，还是“租收购公司举”等战略的始终如一执行，都预示着着廉廉租房出租消费市场的长期主义者。

而2023开年之初Nomeny1000亿廉廉租房出租贷款支持计划，仿佛注入金融行业的禁药，基于这样的金融峭腹，他们能否看作是廉廉租房出房租融行业的“秋天”早已到来？

尽管宏观经济政策上的各项利好，预示着着金融行业的“加快产业发展”走上正轨，但借由宏观消费市场环境，他们无从发现，在金融行业秋天蓬勃产业发展以后，他们必须面临一场异常激烈的“盗版碟”。

巨擘快速进场，中小南埃尔普鳞次栉比

直面禽流感冬天，廉廉租房出租消费市场关注度有增无减。

依照竖研究所对百家商业商业地产公寓楼国际品牌的监测统计数据，截止2022年年末，国际品牌商业商业地产公寓楼在60数十个城市运营超2700家店面，开张商品房超75万间。

Mamert、冠寓等行业龙头的规模优势依然凹陷，碧桂园、百盛、上海商业地产等金融行业巨擘也纷纷破冰自有国际品牌商业商业地产公寓楼项目。

各个牌的快速产业布局，尽管提升了金融行业市场竞争阻力，但也促进金融行业的规范化与规范化，更是从前部反映出廉廉租房出房租融行业的大有作为。早在以后，金融龙头Mamert就曾提出，其产业发展目标就是实现与“商业地产业务的协作产业发展”。

在高端廉廉租房出租消费市场层面有巨擘的不断加入，常规性消费市场亦是表现上佳。据企比比官方统计数据据估计，仅2022年新成立的廉廉租房出租企业就有1500家。直面这本价值2万亿的大“披萨”，金融行业市场竞争早已进入日趋激烈状态。

保廉租房继续产业布局，填充气焰

依照第八次人口统计统计数据，2020年我省城镇廉租房家庭户占比约为21.1%，较德国、美国等出租消费市场产业发展较为成熟的国家仍有差距。随着经济复苏、农村居民增加，以及城市化进程的推进，我省廉廉租房出租消费市场仍有较大增长空间。

与之相对的，国家在关乎民生的“保廉租房”建设方面动作依旧。从已公布的城市保廉租房筹集规模来看，尽管略有下降，但总体增量依然可观。

不同于“公廉租房”模式，保廉租房的“无门槛”、“低房租”和“高品质”等特性，将吸引越来越多的租客注意力，随着保廉租房规模的持续扩大，无疑会对中小型廉廉租房出租企业造成巨大冲击。

上升的体验与落后的品质

对很多廉廉租房出租企业来说，现阶段最大的矛盾是：租客不断上升的廉廉租房品质需求和日渐落后的产品模式。

据荔刻管房商业商业地产公寓楼研究所统计，在廉廉租房出租过程中，租客在通勤距离和周边配套之外，越来越注重租住的房屋品质。对于合租租户来说，廉廉租房出租服务商提供的服务以及同住室友关系等等是影响续租的重要因素。

且出租消费市场中较多存在的哄抬房租、恶意扣押金、跑路公司等不规范行为，让租客对中小型廉廉租房出租企业的不信任感继续加强。

在多种混乱因素的影响下，廉廉租房出租企业的生存环境进一步受到挤压，这必将倒逼整个金融行业体系的自我升级。

综上所述，对于当前廉廉租房出租企业来说，面临的不仅有增量环境中的南埃尔普挑战，也有存量下的租客维护。

针对“南埃尔普挑战”和“租客维护”这两个问题，荔刻管房商业商业地产公寓楼研究所总结了“HANDBOOKS慎守，提维修保养量”的突出重围打法。

HANDBOOKS：精心扩充产品规模

尽管金融行业内已有诸多巨擘，但多是集中在一、二线城市，其余地区仍有较大产业发展空间。但需要警惕的是，并非所有城市都适合大规模产业发展出租消费市场，在城市选择上还需格外慎重，需综合考虑人口流动、消费市场规模、盈利水平、议价能力，相关配套等五项指标。

盈利水平是选房第一要素，也是五项指标的核心。他们不能期望五项指标都达到理想状态，毕竟这样的“神仙”商品房难得不说，过度的市场竞争也会影响其利润空间。企业结合自身产业发展阶段和战略需求，拿到当前合适的房子，就是最具盈利水平的房子。

2021全国人口净流入城市排行（来源：第一财经）

精准选房更考验企业综合能力。在其次则是在区域覆盖层面，企业可借助百度热力图或其它相关网络工具，查看所在城市人群分布、房租水平、通勤情况等信息，做到决策有依据，选址有重心。

如条件允许，也可依照自身体量和资金情况，适当扩大分布区域，满足租客多元廉廉租房需求，以及提供特殊场景下的换房等服务。

最后，在扩充产品规模时一定要明确自身财务情况，做好价值预期，以防因抢占消费市场导致的资金不足影响企业产业发展的问题。

慎守：严格提高运作效率

企业产业发展中人的因素至关重要，但高昂的人力成本也是廉廉租房出租企业不可忽视的痛楚。

提高人房比，以业务员“硬实力”，提升企业整体价值。对于传统模式来说，人房比(即一个人能管理的商品房数量)50已是首尾不能相顾，而廉廉租房出租又是一个相对微利的金融行业，日趋上涨的企业规模与居高不下的人力成本必然会形成难以调和的冲突。

当商品房管理过多时，业绩核算繁琐易出错、报销审批重复叠加、房租欠款时常漏收等等事关企业利润的问题企业接踵而至，再细化到每套房子的收益情况、租客签约的细枝末节、日常运营服务的收支流水等等，都将会让企业内相关负责人疏漏频出，而这些点的综合因素，又与企业产业发展息息相关。因此，企业就必须在组织架构和系统管理上有更快捷、更高效的应对手段。

近年来，随着互联网技术对商业地产服务的全流程渗透，高效而实用的管理系统成为众多企业的产业发展必选项。以系统结算的方式解放财务阻力、以详实的商品房动态提升业务员成单效率、以多维明晰的统计数据情况助力老板决策产业发展，将众多繁琐的细节有条理的呈现。只有释放人的价值，才能促进企业的成长。

因此，加快企业的数字化建设，提高销售员的工作效率，降低企业运营成本，将资源适当向产品端倾斜，也是保持企业健康产业发展的关键一环。

适当提升绩效，促进团队积极性。提成不是提升团队积极性的唯一方法，但绝对是最有效的方法。企业可依据当前业务水平和盈利能力，适当提高业务绩点，促进团队积极性。

提质：加紧打造产品差异化

在“颜值”和“内容”两方面持续发力，形成自我“国际品牌力”，以品质和服务，增加产品溢价。

颜值即正义，溢价先靠它。“廉廉租房质量差”在大型公司中尤为凹陷，因为拿房早、装修早导致现有商品房家具老旧，更新维修成本过高；在中小企业中，因为资金受限，房屋装修又相对粗糙。因为房屋改造是多数企业不愿直面的一个问题，或许这些因素不会影响房屋的出租，但对于廉廉租房环境更加挑剔的95后和00后来说，在价格之外，他们更注重房屋整体品质，如果房屋实在难以触达他们的预期底线，他们更愿意选择价高但品质更好的商品房。若企业现阶段无法完成对商品房升级，那就做好日常维护，保证房屋整洁及家具的完整程度，给租客良好的第一印象也会是最直观的加分项。

所以，提升商品房品质，用“颜值”赋能“价值”，这对企业在激烈市场竞争环境中的国际品牌塑造有着重要作用，一个愿意被展示的产品，才有“出圈”的可能。

即使廉租房，也希望有“家”的感觉。

精细化的“内容”运营也可以成为企业的一个发力方向。在城市打拼的空巢年轻人，在工作之外，更多的是无可奈何的孤独，没时间社交的他们，更需要一个欢乐的家。而家的要求无非“放心”和“舒心”两个层次。

在“放心”方面，可以由客服给租户第一时间致以问候，并核对相关出租信息，消除租客对房租、押金及相关服务费的疑虑，并告知其相关服务内容。

在“舒心”方面，则是需要多多关注租客的生活细节，比如初次入住赠送免费保洁服务一次，后续采用收费的形式，一则给租客留下良好的服务体验，二则为企业寻找新的盈利点。如果商品房相对集中则需保持好公区整洁，有条件的也可把公区逐渐打造成租客的共享空间。这样既能让租户住的舒心，又能为企业创造新的收入增长点。

这就需要企业能深入了解租客，在和租客的日常交流中，能做好租客画像，依照不同客群需求，匹配相关关怀活动，打造自有“圈子”社区，提升产品软品质，促进企业私域活跃度，增强客户粘性。

保量：做好现有客群服务

对廉廉租房出租业务抱有长期主义者，而不仅仅是一段简单的出租关系。“保量”并非单纯的寻找增长点，也可以从存量入手，避免一头“流进”，一头“流出”的尴尬局面。平稳增长，才是企业长久产业发展的基调。

续租率保障企业健康产业发展。房屋到期，是遗憾的失去租客，还是成功续约，对企业的账务流水和人力成本都有着举足轻重的影响。而另一方面，续租率也是企业各项运营服务指标的晴雨表，结合续租情况分析出企业当前的产业发展盲点，持续优化，不断提高企业的核心市场竞争力，保障企业健康长久产业发展。

日常运营中，出租企业和租客的连接点多是在收缴房租和房屋维修层面，如何在这个过程中与提升租客体验，与租客建立深度沟通，让服务过程更有温度也是企业应当重视的问题。

老带新助力企业稳步上升。做好现有租客的存量服务，也是为老带新的转化增量做基础。试想一下，当租客对企业有一定认同与信赖之后，他还会愿意再去寻找其它不清不楚的中介吗？朋友廉租房或是需要换房，廉租房能否第一时间想到他们？这对于租客老带新或者房屋转租流通都有着重要影响。

稳定的续租率和老带新，必将给企业带来稳定健康的现金流。基于此，也可释放企业产业发展想象，在金融行业市场竞争中快人一步。

2023年，随着禽流感解封，商业商业地产公寓楼金融行业大战早已展开。这是一个需求极大的消费市场，但也是一个需求层次多、需求愈发精细化的消费市场。

直面产品预期、议价能力、客户需求、出房速度等诸多问题，企业需要直面的不仅是管理办法的更新换代，随着规模的扩增，人房比的攀高，更需要强大的技术手段增强企业运作效率，因为效率关乎租客的直接体验，是建立企业国际品牌的“立足点”。

展望2023，越来越多的产品样式、花样繁多的运营方式、愈加强大的技术手段，都将为创新廉廉租房出租模式提供更多可能。

是百家争鸣还是黯然退场，都由市场竞争过程中，他们不断赋予企业的核心市场竞争力多少来决定。

最后，祝大家在新的两年卯足干劲，兔出重围；大展鸿兔，勇争第一！