东南亚法律实务系列之二｜投资泰国酒店、土地、住宅的法律政策及风险控制

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该文编者按

随着全球禽流感的不断解控，各国经济和文化的交汇点恢复经济繁荣，以及2022年10月1日起，马来西亚全面对外开放出境，不少国内股权投资人都将注意力放在马来西亚市场。第一集该文，本栏将结合马来西亚的外贸企业股权投资经济政策和法律条文及操作过程项目等深入探讨到马来西亚股权投资饭店及农地的信用风险和信用风险掌控。

该文关键字：

马来西亚房地产股权投资、马来西亚农地股权投资、马来西亚股权投资

马来西亚是观光业发达的北欧国家，观光业占马来西亚的GDP曾一度高达20%。国外股权投资人到马来西亚主要就股权投资产业为饭店业和马来西亚农地，世界上大部分独立北欧国家都是明令禁止国外人所持他国农地的，但是马来西亚有特殊明确规定，早在1999年的《国外贸企业法》就明确规定了国外股权投资人能所持农地的前提，只是前提比较严苛，迄今也只有少数股权投资人达成一致前提并在马来西亚购买农地。在2022年7月，马来西亚公布了该经济政策的修改提案，现在国外人所持农地的前提相对有所收紧，虽然该提案还需经过新内阁和君王的通过，但从该提案的经济政策方向仍能窥见马来西亚招揽外贸企业股权投资人的两极化意向。

一、马来西亚旧有与不动产相关的法律条文概要

马来西亚是以欧洲的民成文法管理体系为依据的成文法管理体系北欧国家。目前马来西亚主要就的习惯成文法包括民民成文法典、刑事法、民事诉讼实体法、刑法、劳工法和农地法，习惯法是马来西亚高等法院裁决的主要就依照。

牵涉不动产和农地法律条文关系主要就由《马来西亚农地法》《马来西亚税务不动产出租法》、《马来西亚工业园法》《不动产法》和《民民成文法典》调整，当然也包涵1999年的《国外贸企业法》。与其他正股刑事案件能由原告自定准据法不同，依照《法律条文适用于商法》的明确规定，正股为不动产的，准据法为该不动产所处Deoria的法律条文，原告不能自定。马来西亚的司法高等法院分为三级，最高高等法院、上诉高等法院和初审高等法院，在管辖权上，在1991年马来西亚修改《民成文法典》之后，高等法院对没有居住在马来西亚的原告享有管辖权，同时，与其他北欧国家一样，对牵涉不动产或相关诉讼的刑事案件，由不动产所处地初审高等法院行使专属管辖。

二、马来西亚旧有的饭店及农地不动产股权投资法律条文经济政策

马来西亚的股权投资经济政策主要就依照是1999年修改的《国外贸企业法》，在商法中，列举了三个国外人股权投资的清单，与不动产相关的经济政策在第一类和第三类清单中。第一类是明令禁止国外股权投资的行业，包括报业、广播电视业、农地交易、水稻、牧业、林业等。第三类是满足前提的情况下能股权投资的行业，包括观光业、餐饮业、零售业、饭店业和部级法律条文明确规定的其他行业等。这里本栏要特别解释一下商法中国外人的定义，包括四类：①无马来西亚公民身份的自然人；②未在马来西亚注册的法律条文实体；③在马来西亚注册的法律条文实体，但其中50%以上的股份由国外人或国外法人所持，无记名股票视作国外人所持；④有限合伙企业、注册普通合伙企业，其管理合伙人或经理为国外人。

马来西亚的观光业发达，这也是国外人愿意到马来西亚股权投资饭店、不动产和农地的原因。在马来西亚的外贸企业法中明确规定，国外人股权投资饭店的持股比例不能超过49%，农地交易则是完全明令禁止。1999年的商法虽然允许国外人和法人所持农地，但是前提严苛，限制极大，在2022新政提案发布后，马来西亚政府预计将有超过100位的股权投资人满足前提，所持农地。该新政内容如下：

第一种是国外股权投资人在满足前提的情况下能购买写字楼用地，前提包涵三个部分：①国外股权投资人需要在马来西亚股权投资委员会 (BOI) 指定的几个行业中连续三年股权投资超过4000万泰铢（折合人民币约800万元）；②能所持农地面积不超过一莱（约1600平方米）的写字楼用地；③农地必须位于曼谷、帕提亚、省会城市或其他被规划为写字楼区的地区。满足上述前提取得的农地明令禁止交易和继承。

第二种是获得股权投资促进优惠批准的外资企业（外资持股超过49%），如注册资本达5000万泰铢或以上，就有权购买以下农地：①不超过5莱（一莱约等于1600平方米）的农地用于建设办公室；②不超过10莱的农地用于建设管理人员或技术专家的住所；③不超过20莱的农地用于建设员工的宿舍；④办公用房和住宿用房无需与公司的经营场所或工厂位于同一个地块。但新规同时要求，一旦BOI优惠待遇终止，公司应在一年内将农地出售或转让。

在股权投资不动产方面，股权投资人主要就股权投资写字楼，马来西亚的写字楼分为公寓和别墅两种，购买公寓不会同时购买项下农地，国外人能在马来西亚购买公寓，但是一个小区只能出售49%的单元给国外人；购买别墅同时取得项下对应的农地，但是别墅明令禁止国外人购买。在2022修改的股权投资经济政策发布前，国外股权投资人到马来西亚购买不动产均为购买公寓，或者在保证持股比例不超过49%的情况下以合资公司的名义购买别墅，待新政通过并实施后，将会有部分股权投资人直接以个人名义购买别墅。

三、中国股权投资机构及自然人目前在马来西亚及东南亚地区北欧国家股权投资现状

根据商务部的统计数据和东盟经济报告，我国对东南亚地区的直接股权投资偏好于出租、商服、制造、批发和零售业，这部分股权投资占比约为全部股权投资的55%。

而在对马来西亚的股权投资上，截至2020年底，在中国驻马来西亚大使馆经商处备案的中国对马来西亚股权投资企业共488家。其中国有或国有控股企业134家，非国有企业354家。企业的主要就业务涵盖制造、贸易、工程建设、银行、保险、运输、医药、媒体、旅游服务等领域。我国的个人股权投资人在马来西亚的股权投资则集中在观光业、饭店业、房地产。目前可股权投资的房地产包括泰中罗勇工业园内的工业用地、工业厂房、曼谷等马来西亚主要就城市的写字楼、普通公寓以及写字楼。

在马来西亚的股权投资人一般采取四种途径进行股权投资：①作为个人股权投资人购买公寓；②成立合资公司，并且保证自身持股比例不超过49%；③长期出租；④让马来西亚人或者马来西亚公司代持股份或者代持农地。前三种是合法行为，第四种则是因为违反法律条文强制性明确规定而无效。四种方式均无法以自己的名义成为权属契约人。同时，因为部分国外股权投资人为了完全持股，选择由马来西亚人或马来西亚公司代持股的行为，马来西亚市场监管部门经常会对企业进行调查，核实其股权结构是否符合马来西亚的法律条文，特别是针对观光业、农地股权投资、农业这三个行业，如果发现有国外股权投资人借用代持股人的行为，马来西亚政府会直接将企业列为傀儡企业，同时相关人员也会受到刑事处罚。马来西亚在2021年查处了145家代持股公司，同时明确表示会继续加大查处的力度，以确保外贸企业股权投资的市场行为规范。

四、我国股权投资人在进入马来西亚市场的时候可能会遇到的几大信用风险

第一，法律条文及经济政策信用风险，每个北欧国家有自己的历史文化和特殊国情，在法律条文和股权投资经济政策上都会有所不同。部分股权投资人在进入市场前，对马来西亚的整体法律条文和经济政策缺乏了解，在股权投资过程中容易违法，例如持股比例超过明确规定，购买了经济政策不允许交易的农地等，最终导致股权投资目的无法实现。

第二，被虚假宣传的信用风险，常有国外销售到我国来策划营销会，而我国股权投资人可能对他国的法律条文、股权投资经济政策和市场现状等缺乏了解，在营销会现场气氛烘托下，加上销售人员的吹嘘，盲目进行股权投资，最终发现实际情况和营销会上宣传的完全不符。

第三，溢价信用风险，马来西亚人购买公寓的价格比较低，而且贷款经济政策较好，但是销售者到国内来营销时，往往会报出一个很高的价格，对当地市场不了解的股权投资人极有可能进入销售人员的价格陷阱，最终购买价格比市场价高出40%-50%。

第四，烂尾楼信用风险，无论在哪个地方，烂尾信用风险都是不可避免的，在国内买房，购房者对市场环境和开发商状况本就有一个了解，如果足够小心，做好前期尽调，能够很大程度上避免遇到烂尾楼。但是国外不一样，股权投资人对国外市场本身缺乏足够的判断，对开发商可能也不够了解，特别是马来西亚的开发商鱼龙混杂，许多小的开发商根本没有应对市场信用风险的能力，任何超出预期的情况都会导致烂尾，然而销售人员借着国内股权投资人不了解马来西亚开发商的情况，大肆吹嘘开发商的经济实力，导致股权投资人产生错误判断。

第五，市场信用风险，包括国际环境变化、劳工效率、市场经济水平变化等，相对而言，市场信用风险的可预见性比前几种低，很多信用风险都是突然出现的。例如2020年受禽流感影响，马来西亚观光业萎缩，很多股权投资人的资产价值大幅度缩水。

第六，政局变动信用风险，一个稳定的政局对股权投资人而言是非常重要的，国外的政治体制与国内不同，我国股权投资人在进入国外股权投资的时候不能忽视政局变动的信用风险。

本栏曾做过一些因为被虚假宣传而到马来西亚股权投资房地产的案例，2017年普吉岛一个海滩公寓项目开发时，许多营销者到我国和其他北欧国家大肆宣传这个项目优越性，不少股权投资人被营销者的话术招揽，在没有完全了解当地情况以及法律条文经济政策的情况下交了定金和首付款。在禽流感暴发时，该项目开始停工，因为禽流感原因，股权投资人无法出国，暂时也就没有关注该项目。2021年时，许多股权投资人突然发现无法联系上销售人员，去现场查看项目进度时，发现该项目早已停工，开发商的人员同样不知所踪。直迄今天，该项目仍然没有建设完成，营销商宣传的两年内拿到不动产证，房屋位置如何优越，以后会如何升值等通通没有实现。目前本栏接受委托的项目仍在诉讼中，但是根据了解的情况，目前该公司处于停止营业的状态，该项目的开发商大概率已经将资产转移。

五、股权投资马来西亚饭店及农地的方式和信用风险规避

（一）饭店业

股权投资人能选择两种模式进入饭店业，一种是直接收购现有的饭店，第二是自己新成立一个公司，并且新建饭店。前者耗时较少，能快速进入马来西亚市场；后者则是能自己把控全流程，包括选址、设计等。因为两种方式都无法取得控股权，所以一般选择采用收购的方式，这样更高效；但如果股权投资人有自己的特别需求，收购的饭店达不到自己的要求，也会选择采用第二种模式。

在泰国股权投资饭店的信用风险规避：

1、满足法律条文要求，严格掌控持股比例，保证自己直接持股和间接持股的比例不超过49%，并且时时关注股权结构变化。目前除了美国股权投资人（因为美国股权投资人能突破马来西亚的国外贸企业法限制），其他北欧国家的股权投资人都严格掌控自己的持股比例。

2、是使用境外资金股权投资，包括在马来西亚的资金和在美国的资金。

3、投资饭店管理业而非饭店物业本身。

（二）房地产

股权投资不动产的信用风险规避：

1、亲自了解马来西亚的法律条文及经济政策，

确保自己的股权投资行为符合马来西亚法律条文明确规定，必要时能聘请国内和目的地的专业律师，或者联系中国驻马来西亚大使馆经商处进行了解。

2、考察市场情况，不动产的价值和区位前提息息相关，很多营销者在销售的时候都是宣传大区位前提如何优越，但是对项目本身所处的具体位置却不介绍，这种情况股权投资人应当亲自考察市场情况，对不动产现状和未来价值有自己的判断。

3、全方位了解开发商状况，一般大的开发商在网上都能搜到相关信息，而且规模大的开发商有不少都是上市公司，能通过股票软件查看公司最近资讯和经济状况。如果网上没有开发商的相关信息，那就需要小心这个项目是不动产骗局。

（三）农地股权投资

在股权投资农地方面，结合马来西亚新政提案，

目前能选择两种股权投资方式：

1、股权投资人能在满足马来西亚经济政策前提的情况下，合法所持农地。如果无法满足前提，则仍需采用成立合资公司或者股权投资马来西亚公司的方式，保证自己的持股比例不超过49%，在持股比例上，马来西亚政府核查特别严格，股权投资人除了保证自己直接或间接持股不超过49%外，也要防止还有其他国外股权投资人加上自己的股权比例超过49%的情况。

2、 如果认为新股权投资经济政策的前提过于严苛或者农地面积无法满足需求，也可采用长期出租的方式股权投资农地，马来西亚的农地出租期为30年，对于大部分股权投资人，30年的时间足够满足股权投资需求，在到期后能如果有需求，能继续出租，仍然是30年，信用风险点则是农地权属契约人在到期后可能不再愿意继续出租。

如果股权投资人因为某些特殊原因，一定要选择让马来西亚人或者马来西亚公司代持股的方法所持农地，则需做好信用风险防范，一是保证代持股人是值得信赖的人或者让代持股人设立抵押（该抵押应以其他债权为依据设立，而不能因代持股行为设立抵押）；二是代持股人本身需要具备和持股比例相当的经济实力，不然容易成为市场监管部门的怀疑对象，在马来西亚查处的多家傀儡公司中，最重要的前期核查指标就是持股人的经济实力与持股价值是否匹配。代持股行为终归是不符合马来西亚法律条文的，在合适的时机，股权投资人应变更为合法的股权结构或者及时离场。

除了以上几种规避信用风险的方式，股权投资人也能选择各类银行和金融机构的保险、担保产品或者商业担保服务等，以减少因信用风险发生造成的损失。同时大型的股权投资企业，在股权投资过程中还应当注意处理好与政府和议会的关系，尽量减少政治信用风险，避免卷入政治纷争；妥善处理与工会的关系，有助于合理掌控工薪成本，减少劳资摩擦和各类纠纷的发生；尊重当地生态环境和风俗习惯，与当地居民和谐生活也是重要的一部分。

如果股权投资行为依法合规，但仍然发生纠纷或者遇上信用风险，能聘请专业律师、寻求当地政府帮助或者取得中国驻马来西亚使（领）馆保护。

结语

总体而言，马来西亚的外贸企业股权投资经济政策对外开放化程度是比较高的，马来西亚政府也希望能不断招揽世界各地的股权投资人增加对马来西亚的股权投资。但在股权投资领域，一定要对信用风险进行严格的评估，对市场进行多方调查了解，在股权投资过程中保持对法律条文、经济政策和市场环境的持续关注，尽量减少信用风险发生的可能性，减小信用风险发生造成的损失。

同时提请各位股权投资人注意，本文并不构成股权投资建议和具有拘束力的法律条文意见，所有的法律条文、经济政策、市场信用风险均需股权投资人自行向商务部、当地使领馆以及当地政府股权投资委员会了解，以把握最新的法律条文、经济政策和市场情况。

作者介绍

曹健

海润天睿 律师

caojian@myhrtr.com

曹健律师执业以来专注于私募基金、跨境贸易、房地产、并购等专业领域，服务过世界500强韩进物流、京瓷、王子造纸等大型企业，在房地产建筑领域中，为中建三局、万达商业等知名企业提供了法律条文服务，公法经验丰富，广受客户好评。

胡锦波

海润天睿 律师

hujinbo@myhrtr.com

胡锦波律师自工作以来一直从事金融领域不良资产处置工作，参与并完成多家银行、国有资管公司的资产包尽调、信用风险评估、收购和处置，在不良资产处置和非诉业务上有着独到的眼光和丰富的经验。

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