业主交了物业费，物业公司就必须什么事都得管吗？

原副标题：物业公司交了电费，物业管理公司就要甚么事都得管吗？

有许多人真的

“我每月交了电费，

那你家不论再次出现了甚么难题，

物业管理都如果第三天数帮我化解！”

只好浴缸坏了，找物业管理；

停水停水了找物业管理；

住宅再次出现产品质量难题，找物业管理；

……

物业管理与物业公司间造成的许多纷争，

是物业公司没分确切

电费主要包括甚么？

电费究竟是甚么费？

什么样表达方式业管理如果管？

什么样事不归物业管理管？

今天小编就给大家解答一下。

电费

是物业管理产权人、使用人委托物业管理服务人，

按照《物业管理服务合同》的约定，

对物业管理管理区域内的

住宅建筑公共部位，

及其共用设备设施、

绿化、卫生、交通、治安和环境

等进行日常维护、修缮、整治

及提供其他与居民生活相关的服务

所收取的费用。

其实，

交了物业管理费，

也不能代表物业管理就是万能的，

有些物业公司会造成一些错误的认知：

只要交了电费，

对不起，你家的事你就得“全包”。

在这种错误认知的支配下，

不论是的电灯不亮，

还是水龙头漏水，

都要求物业管理服务中心及时维修，

稍有怠慢，便会招来诸如

“你们管甚么？”、“你们只会收钱”

之类的非议。

一

电费主要包括甚么？

电费是物业管理产权人、使用人委托物业管理管理单位对居住小区内的住宅公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

一般来说，电费主要主要包括以下几个部分：

1、物业管理管理区域的绿化养护费用；

2、管理区域的清洁卫生费用；

3、物业管理管理区域的秩序维护费用；

4、办公费用；

5、物业管理共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用；

6、物业管理服务企业固定资产折旧；

7、物业管理共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用；

8、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

9、经物业公司同意的其它费用。

物业管理共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本。

二

电费不主要包括甚么？

许多物业公司对电费 的认知都有一个误区，就是认为电费里甚么都包含，只要交了电费，小区物业管理就该啥都管。其实，并非如此。

小区物业管理提供是公共服务，服务范围是小区公共区域和公共设施设备， 以下几个方面就不包含在电费里：

1、不主要包括住宅内部设施设备的维修费用。也就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、浴缸堵了等，物业管理是不会管的，因为这不归他们管。而且即使物业管理为你提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。

2、不主要包括因建筑产品质量导致的种种难题而造成的费用。比如渗水、漏水、裂缝等，也是不归物业管理管的，但物业管理有义务替你向开发商反映，联系开发商来为你维修。这类的难题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修资金进行维修。

3、不主要包括物业公司共用设施设备的大中修费用及重大部件的更新改造费用。物业公司共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在电费里，但是可以申请维修资金化解。

三

物业管理公司

如果履行的义务有什么样？

《物业管理管理条例》规定：物业管理管理是物业公司和物业管理服务企业按物业管理服务合同约定，对住宅及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业管理服务企业是根据物业管理服务合同中约定的服务项目和服务标准，为物业公司提供质价相符的服务。

物业管理公司在物业管理服务活动中应当履行下列义务：

1、按照物业管理服务合同、国家有关物业管理服务的规范提供物业管理服务；

2、在物业公司、物业管理使用人使用物业管理前，将物业管理的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知物业公司、物业管理使用人；

3、按照法律、法规的规定和物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全防范工作；

4、定期对物业管理的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业管理服务合同约定组织维修；

5、做好物业管理维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为物业公司提供免费查询服务，妥善保管物业管理档案资料和有关财务账册；

6、听取物业公司委员会、物业公司、物业管理使用人的意见，改进和完善物业管理服务；

7、对物业管理区域内的违法违规行为进行劝阻、制止，并向物业公司委员会和有关行政主管部门报告；

8、法律、法规规定和物业管理服务合同约定的其他义务。

物业公司和物业管理公司有关物业管理管理服务的依据就是物业管理服务合同，如果物业管理服务企业没履行物业管理服务合同，侵害物业公司权益，物业公司可要求物业管理公司限期整改，也可向法院起诉。

对物业公司要求化解的物业管理服务合同约定以外的事，物业管理公司应积极与有关方面反映沟通，争取使难题得到化解。

要求物业管理公司承担物业管理服务合同外的工作，都属于变相侵占物业管理企业和广大物业公司的权益。一方面，电费不能全部用于物业管理服务合同范围内的物业管理服务支出，对物业公司合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业管理服务企业成本，也影响物业管理公司的经营管理和服务。

四

物业公司负责的事项有什么样？

住宅里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的物业公司自用部分，维修也好，更换也好，都是物业公司自己的事，不是物业管理公司的事。

过去，住宅的所有权是政府或产权单位，这些事都该政府或产权单位管，现在住宅的所有权是物业公司，所有权内的事（不主要包括共有部位和共用设施）都该物业公司自己管。

这些事也可以委托物业管理公司，但不属于物业管理公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。

五

物业管理公司

管不了的事如果由谁来管？

其实许多难题，物业管理根本没法管，比如违规搭建阳光房、破坏绿化带、小区内违章乱停车，许多时候，只能是提提建议，希望物业公司能够自觉遵守，根本不能、也没权力采取强制手段。

开发商：保修期内，以及保修期内没修好的住宅裂缝、住宅渗漏、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等难题，都是开发商的责任，与物业管理公司没关系。

公安(交警、消防)部门：可对物业管理管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理，负责处理社会噪声类型的行为，定期对物业管理管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理管理区域内破坏消防设施的行为。

城管部门：负责查处物业管理管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为。

工商部门：依照职责负责查处物业管理管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反 《民法典》第二百七十九条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

规划部门：负责查处物业管理管理区域内破坏住宅外立面、违章搭建、改变住宅使用性质的行为、按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

住宅安全主管部门：负责查处物业管理管理区域内涉及住宅使用安全的行为。

环保部门：负责处理物业管理管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位造成的工业噪声等超标行为。

小区物业管理虽然并非“万能管家”，但是却应担当其“管家”的职责，做到“有问必答、耐心讲解”。

在物业公司遇到难题后，如果是物业管理职责范围内的应积极维修管理，如果不在物业管理职责范围也应耐心讲解，引导物业公司正确化解难题，从而避免物业公司与物业管理间的矛盾纷争。

总而言之

物业管理管理并不是“我管理，你交钱”那么简单的事情，而是需要建立起互相尊重、平等互利的“人与人”的关系。不论是物业管理公司还是物业公司、一定要冷静客观、换位思考。

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