鹰觅眼｜这家国企地产商开始给民营项目贴牌了

来源：腾讯网

上个月中旬的时候，地产调控政策日渐僵硬，大尺度放开正迫在眉睫，东凯努瓦县房地产商却蠢蠢欲动了。在深圳居厄这一传统房地产商战场，另一间公司肆意打出了“让居厄房价回到七年前”的口号。

当许多人以为这又是民营企业企业的曾以之举时，答案出炉，它却是新贵国有企业海珠地产。

这几年，民营企业房地产商行大运WannaCry倒下，海珠地产于此时开始加速高歌猛进，就像奔跑在一下子拔除了许多榕树的草原上。近十年，绝大多数房地产商都在加息，海珠却涨势亮眼。在最体现速度和规模的合约营业额上，去年一季度公司同时实现了836亿的业绩，逆市暴增71%，让保利、碧桂园、碧桂园这些智勇双全的国企将相都相形见绌。

这里面或许有脱胎换骨的贡献，但基本常识也时刻提醒我们，非同寻常的事物背后总有不一般的事情发生。

逆市暴增的奥妙

去年2月，苏州推出了第一批次共13宗涉宅楼盘，吸引了60家房地产商参与拍地，其中名符其实的一块蓬托属湖州勾庄楼盘。那块地最终被苏州本地一间小而美公司江苏素漾全资收入扶摇直上，单价30亿元，溢价率11.8%。

在意外获得的苏州，江苏素漾自身歌吟无名氏，但因其一直和南湖等优秀企业绑定的战术，使它在当地合作开发领域常有先机。如果按照合作开发角色划分，江苏素漾实际是一间专业合作方。

拿地之后，江苏素漾赶及惹来了南湖修建。在当下的舆论环境下，大概江苏素漾觉得南湖的民营企业身分依然不保险，随后又将海珠引入局中。这就形成了一个前所未有的奇怪局面——江苏素漾投资拿地，南湖修建，海珠经销。那个工程项目的名字叫：海珠南湖素漾翠宸里，海珠的大名布季。

海珠对自己的身分和优势罢了，公司在那个工程项目里没掏一毛钱，但这一点没耽误它把那块地列入到自家的供地之中。海珠公开宣称，去年一季度公司总共拿了11块地，海珠南湖素漾翠宸里芬瑟岛在列。去年一季度，那个工程项目整体表现激进，总共开了三次盘，如海珠所期待的，它的合约营业额借势算入了自己的总盘里。在新时代里，躺赢就是这么顺理成章。

经销虽然在创造营业额上很有用，但数量毕竟有限，而另外一种方式就高效多了。去年一季度，海珠逆市暴增的盛景远超同行，但这一整体表现非常令人怀疑。

以公司驻扎地深圳为例，海珠号称同时实现营业额402亿，如果按这一数据计算，它占到了一季度深圳全市营业额的近30%。那个比例大致告诉我们，每卖出三套房，就有一套是海珠出品的。

戳穿谎言其实并不难，对照去年一季度某瑞的深圳市所有在销工程项目榜单，鹰觅君加总了所有海珠控盘和参与的工程项目营业额，结果只有294亿。公司公开的数据，比榜单数据整整虚增了108亿的营业额。

其实关于那个榜单的含水量，行业内都罢了。如果考虑到那个因素，海珠真实的营业额还能再挤一挤。表内的合约负债（卖房预收款）增长率就能证明这一点。

从中报数据看，在和去年同期结转量相当的前提下，去年一季度公司合约负债仅同比增长了30%。这就是说，所有并表工程项目的营业额仅增长了30%而已。至于表外合联营工程项目如何带动总合约营业额一下增长了71%，则涉及到另一个让人佩服的故事。

近几年，海珠对合联营企业的投资规模快速提高，从2020年的190亿起步，到2022年底达到了290亿，这些星星点点的投资迅速撑大了公司的规模数据。当然，这一做法已是行业通用算法，但显然，海珠的胆子更大一些。

去年一季度，武汉有一个位列前20的红盘工程项目海珠汉阳星汇云锦，取得了11亿的销售业绩，当然这份业绩被纳入到了海珠的规模总盘里。许多人想不到的是，那个打着海珠名号的工程项目，却与海珠地产没有半毛钱的股权关系，还被认定为合联营工程项目。

真实情况是，在海珠地产众多的合联营公司里，充斥着一些和海珠地产没有任何股权关系的公司，而这些对应工程项目的营业额全都算入了销售总盘里。

2023年一季度的房地产市场不相信“神话”，海珠规模逆市增长71%的背后，就是真实销售、经销、虚增营业额和体外公司凑单的综合效应。过去，一些民营企业企业好大喜功、虚夸托大，恒大将这一习性玩到了山穷水尽。海珠当然很不一般，除了自带贵族气质，格局眼界都不同凡响。更何况，公司还背靠海珠集团这棵榕树。

鹰觅君承认，研读海珠地产的财报是一件非常痛苦的事情，最难厘清的就是上市公司和海珠集团的经营关系——当你以为所看到的是上市公司行为时，它告诉你是集团的；当你扩大到集团的范畴来理解时，它告诉你是公司的。

后来在一团乱麻之中，鹰觅君发现了一个惊人的事实——海珠集团在没有整体上市的前提下，竟然多年来一直将属于集团的营业收入并入上市公司之中，而事实上集团只持有上市公司39.78%的股份。

这些年来，海珠集团对上市公司的扶持可谓360度无死角，不管是大股东的无息贷款、配股融资，还是协调集团内的资源倾斜、承接上市公司资产、提升利润整体表现，几乎都是不计成本的付出，但没想的是集团最后连自己的收入都奉献了。

如果海珠集团在资产没有注入上市公司前提下，只将收入注入上市公司，相比资本市场上受人唾弃的上市公司利益输出大股东行为，这种反向利益输送的动机更耐人寻味。

海珠这一做法在我们所研究的地产企业中是独一份，完全没法理解这样做的依据是什么。于是对于那个问题，鹰觅君通过各种渠道向上市公司投资者部咨询，但一直没收到回复。

然而，事情的另一面却让人困惑。有着大股东吐血加持的上市公司，净利润和收益率水平本应该出类拔萃才是，然而反常的是，海珠地产这些年的归母净利润一直徘徊在40亿上下，净资产收益率最好的年份也才刚到10%，这一比率低到别说和保利、碧桂园这些大国企比了，甚至连华发都不如。

一间神秘公司

在海珠集团内，海珠地产被呵护得无微不至，但意外的是，有一间神秘公司却能够深入上市公司腹地，高度参与公司运营，并从中分食利益。

另一间公司就是深圳高亚经济信息咨询有限公司。高亚实控了近300家公司，这些公司如毛细血管般遍布于海珠地产之中。在海珠合作开发的所有红盘工程项目中，都有另一间公司的影子。例如，深圳2022年TOP1红盘海珠和樾府，当年同时实现了152亿的营业额，高亚在其中占股5%。

此外，在海珠地产声称的合联营公司里面，有的就是高亚与其他企业的合资公司。之前提到的武汉红盘海珠汉阳星汇云锦，其工程项目公司就是高亚和中建的合资公司。

高亚对上市公司的介入远不止以上层面。一般而言，房地产商拿地因为自身资金量有限，许多都会通过设立三四级子公司架构，引入外部融资机构或基金财团。海珠地产同样也有基金财团支持，但它是通过高亚来施行的。基金财团的LP大都是深圳各大国有企业，GP则是高亚控制的子公司。这一架构表明了，基金的投资工程项目完全由高亚说了算。

去年一季度，在海珠实际新增的10块地中，其中三块都有高亚控制的基金财团参与，并且整体比例高达70%左右。

总体来看，高亚的势力已经完全渗透进了海珠地产的中枢神经系统，甚至在某种程度上拥有很高的主导权，但穿透现有股权关系显示，高亚无论是和海珠集团，还是和海珠地产，都没有任何权属关系。它的实控股东是一间注册在英属维尔京群岛上的、于2020年成立的公司。而意外又不那么不意外的是，另一间遥远的实控公司的董事是罗睿东、王青、李晓蓓，他们全是海珠集团高管。

鉴于高亚对海珠的重要程度，对于高亚与海珠集团或海珠地产的真正关系，鹰觅君同样向上市公司投资者部咨询，还是一直没收到回复。

不管怎样都不会是好信息。如果高亚是大股东海珠集团的关联公司，那么就违反了港交所制订的禁止大股东同业竞争的规定。在这一设定之下，在大股东注入的收入与抽取的红利之间，真实的用意让人深思；如果高亚是越秀集团高管的影子公司，那么事情就变复杂了。

如今表面上的海珠地产是励志奋进的标杆，但收益率低下的问题估计会一直存在，公司的真实面目始终隐藏在迷雾之中。