会所被卖 功能能改吗？

买房时，装修奢华设备齐全的矮小上会所吸引了物业管理公司们的眼球，也成为地产商着重宣传品的噱头。可留宿写字楼小区多年后，会所突然停止对内开放，原来是被转卖了。事实上，近几年有关会所卖掉的纷争许多，近日，海珠珠江一写字楼小区物业管理公司就因写字楼小区会所被转卖，明确要求长实恢复正常会所机能而提起了民事诉讼。   【事例】   留宿六年 海珠珠江奢华会所被转卖   “前年我们写字楼小区的会所也算海珠珠江最奢华的会所之一了，许多人是看见矮小上的会所，觉得写字楼小区基础建设不错，而下定购买决心的。”海珠珠江红谷滩云锦物业管理公司周先生告诉记者，物业管理公司购买地产商的房子，其中一个因素就是即使具有会所服务。在购房时的各种宣传品单上可以看见，1~4号楼第二层是6000万平方米集运动、消闲、影视娱乐于一体的奢华会所，包括天幕恒温游泳池、宴会房、健身活动房等，交房时的《住户手册》《前期物业管理管理合同》上也明确显示写字楼小区配有会所，刚留宿时还赠送给物业管理公司一些会所公共设施使用费用，对喜欢运动消闲的物业管理公司而言非常受用，但没想到留宿六年后，会所却被对内转卖了。据悉，现阶段，捷伊私人物业管理公司将位于第二层会所的2500万平方米转租给了健身活动公司，3000万平方米已转租给了咖啡店，健身活动公司旁的500万平方米的原小卖部位置待租中。   对前年作为陈学殷“噱头”的会所就这样没有了，物业管理公司们当然是不乐意的，在和长实沟通交流过程中了解到，会所写字楼产权归属于长实，对内转卖后新物业管理公司会保留会所的部份机能。而面对现阶段会所租赁情况，物业管理公司担心会所的机能还会发生变化，因此明确要求长实恢复正常会所机能，在沟通交流无效后，只好走上民事诉讼的道路。近日，写字楼小区物业管理公司以个人物业管理公司的名义将长实告到法庭。   【分析】留宿前会所纷纷“消亡”为之的？   业内表示，会所实际上最早是在香港兴起，由于所建新盘的户型面积普遍偏小，物业管理公司非常需要一个能够健身活动、影视娱乐、消闲以及招待亲朋好友、举行家庭活动的娱乐场所，于是会所应运而生。会所进入内地后逐渐演变成一种卖房的“门面”，甚至成为豪宅的标配。售楼时许多新盘大肆渲染会所的机能和价格定位，将其作为新盘的噱头。对许多物业管理公司而言，会所展示和代表了一种体面的生活方式。不过，在新盘完成销售之后，会所该如何经营成为不小的问题。由于写字楼小区会所相对封闭，经营模式及后期的维护成本让大部份会所处于亏本状态，地产商选择将这一赔本的买卖转卖或承租的许多。   可以看见，近几年有关会所的纷争许多。不只是广州，北京、上海等各地都有许多类似事例：陈学殷时允诺并展现的绚丽的“会所”使用几年后消亡，或是收楼后长实改变用途不兑现允诺的比比皆是。更让物业管理公司介意的是，不仅会所没有了，还即使场地承租或转卖变成了各种共享办公设备空间、公寓、培训机构、洗浴中心、咖啡店等，给居住生活带来影响。   业内表示，根据物业管理服务标准，多间歇性的写字楼小区要配备多少个哨位是有明确要求的，但没有明确规定过多间歇性的写字楼小区基础建设多大的会所。写字楼小区是否配置会所，会所是什么价格定位，基本是地产商根据自身品牌的明确要求来总体规划设置。房屋在办理DF93时包括写字楼、商业性或其他等类型，还有基础建设综合楼等，比如，物业管理的办公设备娱乐场所就归属于基础建设综合楼性质，但写字楼小区会所却并未做过过多明确规定，也不归属于强制明确要求的基础建设综合楼之列。因此，许多长实将写字楼小区商业性B座部份总体规划为会所，写字楼产权归属于长实。近几年，有关写字楼小区会所产生的纷争，有些是归属于户表基础建设部份，而更多的是写字楼产权归属于发展商的。物业管理公司们拿着地产商前年的TNUMBERFZBPH、宣传品电视广告进行申诉时发现并不容易。   【观察】会所问题应由谁来市场监管？   周先生告诉记者，现阶段写字楼小区状告长实明确要求恢复正常会所的官司已经开庭。由于会所物业管理性质是商业性，写字楼产权是长实的，从法律上来讲长实有权卖掉。物业管理公司们的诉求是明确要求其机能不能改变，一定要是文艺活动综合楼，即使最初跟长实签的售写字楼合约里有列明，6000万平方米的4楼是国土局总体规划为文艺活动综合楼。   业内表示，各地都出现写字楼小区会所被卖掉消亡的情况，或许与有关市场监管措施模糊，物业管理公司们难以申诉有关。单个物业管理公司可以拿着前年的TNUMBERFZBPH、宣传品册去高等法院告地产商虚假宣传品，可能会判赔一些违约金。如果以写字楼小区物业管理公司去高等法院起诉地产商不管理会所，可能根本不会受理，即使写字楼产权都不是你的。现阶段适用于会所纷争的主要是《人民高等法院有关审理商品写字楼保险合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：商品写字楼的销售电视广告和宣传品资料为要约收购邀请，但是出卖人就商品写字楼开发总体规划范围内的写字楼及有关公共设施所作的说明和许诺具体确定，并对商品写字楼保险合同的订立以及写字楼价格的确定有重大影响的，应视作要约收购。该说明和许诺即使未载入商品写字楼保险合同，亦应视作合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。   从已经判决的一些类似事例来看，如果会所写字楼为地产商所有，地产商享有处分权，因此地产商转让会所写字楼的行为是合法的。在售楼期间以及合同中允诺有会所的，在转让时一般是存在前提条件的，即“不影响会所使用”。如果转让会所后，物业管理公司与地产商签订写字楼保险合同时约定的会所机能完全丧失，虽然涉案写字楼物权发生了转移，但《合同》中所约定的权利义务并未发生转移，地产商应承担违约责任，给予物业管理公司适当补偿。北京就有写字楼小区因会所被卖，高等法院判决，根据物业管理公司的写字楼面积不同，长实分别补偿20多位物业管理公司1万~3万元不等的经济损失。   有物业管理公司对记者表示，无论从生活舒适度、写字楼小区品质的提升，还是从对房价的影响上来讲，其实更希望恢复正常会所的机能，而不是类似一些判例中的物业管理公司一样获得一两万元的赔偿。地产商以会所做售楼宣传品，最终却因经营问题或经济利益等原因令会所服务无法实现，致使合同约定的义务和政府批准的总体规划内容成为虚设，物业管理公司们的权益如何得到保障，这样的问题需要有更清晰的指引和市场监管措施。 【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】 文章来源:大洋网-广州日报

买房时，装修奢华设备齐全的矮小上会所吸引了物业管理公司们的眼球，也成为地产商着重宣传品的噱头。可留宿写字楼小区多年后，会所突然停止对内开放，原来是被转卖了。事实上，近几年有关会所卖掉的纷争许多，近日，海珠珠江一写字楼小区物业管理公司就因写字楼小区会所被转卖，明确要求长实恢复正常会所机能而提起了民事诉讼。

【事例】

留宿六年 海珠珠江奢华会所被转卖

“前年我们写字楼小区的会所也算海珠珠江最奢华的会所之一了，许多人是看见矮小上的会所，觉得写字楼小区基础建设不错，而下定购买决心的。”海珠珠江红谷滩云锦物业管理公司周先生告诉记者，物业管理公司购买地产商的房子，其中一个因素就是即使具有会所服务。在购房时的各种宣传品单上可以看见，1~4号楼第二层是6000万平方米集运动、消闲、影视娱乐于一体的奢华会所，包括天幕恒温游泳池、宴会房、健身活动房等，交房时的《住户手册》《前期物业管理管理合同》上也明确显示写字楼小区配有会所，刚留宿时还赠送给物业管理公司一些会所公共设施使用费用，对喜欢运动消闲的物业管理公司而言非常受用，但没想到留宿六年后，会所却被对内转卖了。据悉，现阶段，捷伊私人物业管理公司将位于第二层会所的2500万平方米转租给了健身活动公司，3000万平方米已转租给了咖啡店，健身活动公司旁的500万平方米的原小卖部位置待租中。

对前年作为陈学殷“噱头”的会所就这样没有了，物业管理公司们当然是不乐意的，在和长实沟通交流过程中了解到，会所写字楼产权归属于长实，对内转卖后新物业管理公司会保留会所的部份机能。而面对现阶段会所租赁情况，物业管理公司担心会所的机能还会发生变化，因此明确要求长实恢复正常会所机能，在沟通交流无效后，只好走上民事诉讼的道路。近日，写字楼小区物业管理公司以个人物业管理公司的名义将长实告到法庭。

【分析】留宿前会所纷纷“消亡”为之的？

业内表示，会所实际上最早是在香港兴起，由于所建新盘的户型面积普遍偏小，物业管理公司非常需要一个能够健身活动、影视娱乐、消闲以及招待亲朋好友、举行家庭活动的娱乐场所，于是会所应运而生。会所进入内地后逐渐演变成一种卖房的“门面”，甚至成为豪宅的标配。售楼时许多新盘大肆渲染会所的机能和价格定位，将其作为新盘的噱头。对许多物业管理公司而言，会所展示和代表了一种体面的生活方式。不过，在新盘完成销售之后，会所该如何经营成为不小的问题。由于写字楼小区会所相对封闭，经营模式及后期的维护成本让大部份会所处于亏本状态，地产商选择将这一赔本的买卖转卖或承租的许多。

可以看见，近几年有关会所的纷争许多。不只是广州，北京、上海等各地都有许多类似事例：陈学殷时允诺并展现的绚丽的“会所”使用几年后消亡，或是收楼后长实改变用途不兑现允诺的比比皆是。更让物业管理公司介意的是，不仅会所没有了，还即使场地承租或转卖变成了各种共享办公设备空间、公寓、培训机构、洗浴中心、咖啡店等，给居住生活带来影响。

业内表示，根据物业管理服务标准，多间歇性的写字楼小区要配备多少个哨位是有明确要求的，但没有明确规定过多间歇性的写字楼小区基础建设多大的会所。写字楼小区是否配置会所，会所是什么价格定位，基本是地产商根据自身品牌的明确要求来总体规划设置。写字楼在办理DF93时包括写字楼、商业性或其他等类型，还有基础建设综合楼等，比如，物业管理的办公设备娱乐场所就归属于基础建设综合楼性质，但写字楼小区会所却并未做过过多明确规定，也不归属于强制明确要求的基础建设综合楼之列。因此，许多长实将写字楼小区商业性B座部份总体规划为会所，写字楼产权归属于长实。近年来，有关写字楼小区会所产生的纷争，有些是归属于户表基础建设部份，而更多的是写字楼产权归属于长实的。物业管理公司们拿着地产商前年的TNUMBERFZBPH、宣传品电视广告进行申诉时发现并不容易。

【观察】会所问题应由谁来市场监管？

周先生告诉记者，现阶段写字楼小区状告长实明确要求恢复正常会所的官司已经开庭。由于会所物业管理性质是商业性，写字楼产权是长实的，从法律上来讲长实有权卖掉。物业管理公司们的诉求是明确要求其机能不能改变，一定要是文艺活动综合楼，即使最初跟长实签的售写字楼合约里有列明，6000万平方米的4楼是国土局总体规划为文艺活动综合楼。

业内表示，各地都出现写字楼小区会所被卖掉消亡的情况，或许与有关市场监管措施模糊，物业管理公司们难以申诉有关。单个物业管理公司可以拿着前年的TNUMBERFZBPH、宣传品册去高等法院告地产商虚假宣传品，可能会判赔一些违约金。如果以写字楼小区物业管理公司去高等法院起诉地产商不管理会所，可能根本不会受理，即使写字楼产权都不是你的。现阶段适用于会所纷争的主要是《人民高等法院有关审理商品写字楼保险合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：商品写字楼的销售电视广告和宣传品资料为要约收购邀请，但是出卖人就商品写字楼开发总体规划范围内的写字楼及有关公共设施所作的说明和许诺具体确定，并对商品写字楼保险合同的订立以及写字楼价格的确定有重大影响的，应视作要约收购。该说明和许诺即使未载入商品写字楼保险合同，亦应视作合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。

从已经判决的一些类似事例来看，如果会所写字楼为地产商所有，地产商享有处分权，因此地产商转让会所写字楼的行为是合法的。在售楼期间以及合同中承诺有会所的，在转让时一般是存在前提条件的，即“不影响会所使用”。如果转让会所后，物业管理公司与地产商签订写字楼保险合同时约定的会所机能完全丧失，虽然涉案写字楼物权发生了转移，但《合同》中所约定的权利义务并未发生转移，地产商应承担违约责任，给予物业管理公司适当补偿。北京就有写字楼小区因会所被卖，高等法院判决，根据物业管理公司的写字楼面积不同，长实分别补偿20多位物业管理公司1万~3万元不等的经济损失。

有物业管理公司对记者表示，无论从生活舒适度、写字楼小区品质的提升，还是从对房价的影响上来讲，其实更希望恢复正常会所的机能，而不是类似一些判例中的物业管理公司一样获得一两万元的赔偿。地产商以会所做售楼宣传品，最终却因经营问题或经济利益等原因令会所服务无法实现，致使合同约定的义务和政府批准的总体规划内容成为虚设，物业管理公司们的权益如何得到保障，这样的问题需要有更清晰的指引和市场监管措施。